本文作者:理财投资网

买房先送首付?惠州楼市遇冷 开发商降价“内卷”

理财投资网 2021-11-08 13:53

  “最小的户型比备案价优惠22万,116平户型优惠38万,相当于7.8折。”在惠州楼盘,销售人员不断提醒,近期监管严,由于低于市场价格,可能随时收回优惠。

  近期,惠州楼市“价格战”力度空前。《中国经营报》记者走访了惠州多区热门楼盘,返首付款、首付分期、低过备案价格10%的超低折扣等行为屡有出现。其中,有项目表示可由开发商垫付首付款,晶地紫园销售人员称“30万首付可以跟开发商‘借’25万,最长十年还清。”

  市场乱象引起了监管注意,今年10月初,惠州市住房和城乡建设局发布通告称,惠州有楼盘因低于备案价9折销售,扰乱市场秩序被责令整改,并暂停销售和网签。

  与降价促销的热烈形成对比的是市场浓厚的观望情绪。10月惠州商品住宅成交持续下滑,网签量跌至今年以来月网签量最低。CRIC数据显示,截至10月31日,成交面积为46.31万平方米,同比跌幅69.5%。

  有楼盘称“首付随便给几万”

  在惠州楼市,“以价换量”成为行业共识,价格战愈演愈烈。

  位于惠阳的一楼盘推出了比国庆更大的优惠。销售人员告诉记者,一套116平方米的户型,原价170万元左右,目前优惠38万元,折后总价不到140万元。按照销售人员说法,优惠的这38万元通过“返装修款”的形式兑现。即交首付当天,开发商会先将这笔钱打入客户银行卡,用以支付首付款。此外,仍需要另给开发商6个点的手续费。购房合同仍以170万元的备案价进行网签。

  记者在惠州市房地产交易市场综合监管平台上查询到,该楼盘20楼对应的该户型备案价为174.05万元,优惠折扣达7.8折。据介绍,70平方米的小户型可送21.5万元,首付6万元即可买房。

  位于惠州的另一楼盘也推出了送两成首付的优惠。一套总价110万元的房源,首付33万元,而客户最低只需支付不到10万元的首付款,相当于只需一成首付。销售称购房合同依然按照备案价签,原因是售价低于9折不允许网签。

  记者发现,开发商在降价乱象中“内卷”起来。“有的盘要收你6个点的手续费,我们不收,纯送你两成首付。”秋谷同成项目销售人员介绍称,项目赠送两成首付,三房102平方米的户型,首付款30万元,客户只需支付一成首付10万元左右,折合单价1.1万元,备案价1.4万元左右,相当于备案价打8折出售。

  此外,“临深”的大亚湾有楼盘推出“首付贷”吸引购房者。位于大亚湾西部的晶地紫园销售人员介绍称,客户如果首付款不够,可由开发商垫资。例如一套两房60平方米的户型,首付30万元左右,客户仅需首付5万元,剩下25万元开发商垫付,最长10年还清,同时收取万分之三的利息。当问及首付最低可付多少时,销售人员告知,“随便给个几万元,差多少开发商借多少。”

  事实上,企业的违规降价也进一步加剧了市场购房者的焦虑和不信任感。记者留意到,从9月以来,陆续有市民在“惠州民意直通车”平台投诉,点名某些开发商低首付卖房:某楼盘违规9折并在签约当天送客户40万元家私卡,可直接扣10个点套现;打折幅度低至7折,送首付从17万元至46万元不等,严重扰乱房地产市场;大亚湾某楼盘送首付30万元,严重影响之前买房客户及周边住户的利益。

  销售乱象屡禁不止?

  记者在调查中发现,楼盘低于市场价打折出售尤为谨慎,销售人员通常不会在电话中明确告知折扣力度,并称由于监管,折扣随时会有变动。

  8月15日,惠州住建局出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。其中提到,加强新建商品住房预售和价格备案管理,半年内成交平均折扣率低于95折的,对未推售房源备案价格进行调降,坚决防止价格虚高扰乱市场预期。

  10月20日,惠州市住建局发布《关于进一步做好商品房交易风险提示的通知》提到,“房地产开发企业以一次性付款、团购费、定金抵购房款等名义明显低于市场价格销售商品房的即是风险”,提醒市民理性购房,预防企业的恶性竞争。

  低价促销的行为引起了监管的注意。国庆期间,惠州市博罗县住建局向惠州某房地产开发公司下发《整改通知书》。该局表示,该公司旗下的项目广告中有明显低于备案价九折销售宣传,为不正当竞争,扰乱房地产市场秩序,责令该公司进行整改。

  针对上述几个项目涉嫌“低首付”“首付贷”的情况,记者联系了相关开发商,包括惠州市富丽康实业有限公司、惠州市秋城房地产开发有限公司。开发商富丽康方面回复称,项目不存在垫付首付款的情况,如有销售人员承诺首付贷,会对其惩罚、清场。秋城房地产负责人致电记者回复称,经核查的确有销售人员为了达成业绩承诺送首付,目前正在梳理、自查,联系相关客户,中止已有的低首付交易。

  记者同样联系了惠州市住建局,对房企降价行为以及如何限制房企非常规降价进行采访,相关负责人向记者了解了具体楼盘项目的所属区县后,截至发稿未有明确回应。

  新房成交4连跌

  “现在开发商现金为王,实打实降价割肉回款。”在惠阳区域做中介的杨峰告诉记者,自己从业十年来,还是第一次看到这么大力度新盘促销的情况。

  楼盘降价仍遇冷,开发商则开启了高佣金活动,激发中介带看热情。据悉,位于惠州南站片区的新盘天著春秋近期推出21%佣金活动,客户成交后房地产中介可获得总房价21%的佣金。按照楼盘均价1.2万元/平米,100平方米户型,成交佣金或高达25万元。

  对于以承接深圳外溢需求为主的惠州楼市,当广深两地均进入下行周期时,惠州也难免受影响。自7月开始,惠州新房成交量就持续下滑,从6月的破万套一直跌到9月的6000套出头,跌幅明显。

  市场乱象丛生的背后,是惠州庞大的库存与房企出货压力的加剧。克而瑞监控数据显示,今年1-8月大湾区九城中,惠州的供应量最多,达到960.2万平方米,比排名第二的佛山多了将近70万平方米。9月,全市新房住宅供应再达高峰,新增19330套,环比大涨251%。惠州全市库存周期上升至19个月,其中大亚湾去化周期最长,高达34个月。

  去化周期长也令开发商对惠州土拍保持一定警惕性。据统计,10月惠州全市共有10宗商业、商住、纯住宅地块挂牌出让。最终仅有4宗地块以底价出让,2宗为商住地块,2宗为纯商业地块。

  自“惠八条”政策发布之后,优化土地竞拍规则,实行“限房价、限地价、摇号”等出让方式,严格购地资金来源等限制房企拿地,对于超出“三道红线”、存在重大失信行为的房地产开发企业,不得参与土地招拍挂。再加上当前市场降温明显,房企销售回款承压,融资渠道收紧,开发商在惠州拿地也更加谨慎。

(文章来源:中国经营网)

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