本文作者:理财投资网

拿地开发23年才封顶 深圳网红盘的入市“拖延术”

理财投资网 2021-10-18 13:53

  “位置太好了,就是速度比蜗牛还慢。”近期的深圳房地产信息网论坛上,几乎每天都有市民讨论深圳泰华梧桐聚落花园的最新进展。

  从1998年拿地到2020年末,泰华梧桐聚落花园终于封顶。23年来项目建建停停,至今仍未开盘销售。不少市民质疑开发商捂盘惜售,以期价格上涨牟利。

  《中国经营报》记者留意到,该项目的开发商泰华房地产(中国)有限公司(以下简称“泰华地产”)在宝安区的另一楼盘泰华梧桐林居,也因拿地后近20年迟迟不入市,备受关注。两个项目被市民戏称为“宝中捂盘‘大小王’”。

  泰华梧桐聚落、泰华梧桐林居地块的住宅建面分别约为4.6万平方米、38.8万平方米,按目前周边楼盘报价普遍超过12万元/平方米计算,其可售货值大致估算将超过500亿元。

  公开资料显示,泰华地产是最早一批落户深圳宝安区的港资企业,2000年以3.24亿元拍下宝安地王,2001年以14.55亿元竞得深圳红树湾两块拍卖地,是当年的“深圳标王”。1991年以来,累计开发物业总建筑面积两百多万平方米。不过,在2013年推出了梧桐岛项目后,泰华地产便持续沉寂。

  根据《深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)》,住房类建设项目应在出让1年内开工建设,4年内竣工。为何泰华地产楼盘拿地开发20余年,封顶后仍不开售?

  对此,记者采访了深圳市规划和自然资源局宝安管理局,相关负责人表示,近些年一直在督促项目尽快开发建设,目前该项目已办理建设手续,现在基本完工。

  周围房价从3千涨至10多万

  9月20日,记者来到泰华梧桐聚落项目现场,五栋白色建筑已经建成封顶,绿网已脱,周围依旧有围栏包围,从大门望去,现场没有工人作业。

  该项目在深圳市宝安兴华一路与新湖路交汇处,处于宝安中心区的核心区域。与梧桐聚落一街之隔的壹方中心、熙龙湾等楼盘,有二手房报价高达18万元/平方米。房地产信息网论坛上有市民感叹,拿地23年,宝中房价已从每平方米三四千元涨到10多万元。

  四周“豪宅”围绕,加之近期前海扩容政策的利好,泰华梧桐聚落花园作为地段内为数不多的新盘,成了不少深圳打新一族虎视眈眈的“肥肉”。

  不过,神秘的泰华梧桐聚落一直考验着买房人的耐心。记者查阅资料获悉,该地块编号为A004-0019,早在1998年5月6日由泰华地产拿得,并取得了《建设用地规划许可证》。随后在2015年12月12日和2017年4月29日进行了两次规划变更。

  从深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局公示的变更内容看到,2015年,用地面积从27353.2平方米缩减至25433.67平方米,容积率由1.8变更为1.94,停车位由200个变为395个,大部分属于建设布局的微调,此外还涉及建筑退红线的调整。

  2017年的用地变更内容则更为细微,仅有三条,一是项目名称变更为“泰华梧桐聚落花园”;二是停车位充电桩比例由20%增至30%;三是宗地号变更为A004-0160,可见内容上并没有做太大的变更。

  在拿地19年、历经两次规划变更后,2017年上半年项目终于开始打桩。“20层楼不算高,正常情况下一年半就能封顶。”深圳房地产信息网论坛有购房者称,现在开盘时间仍未知,不知开发商要捂盘到何时。

  为鼓励房企销售,加快供应速度,2020年4月16日,深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》提及,高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目,可以申请预售。

  截至发稿前,记者在房天下、贝壳等购房平台查询,该楼盘仍处于待售状态,户型、售楼地址、开盘时间均未知。

  规自局回应:一直在督促开发建设

  9月27日,记者就泰华梧桐聚落的开发建设问题,致电采访深圳市规划和自然资源局宝安管理局。相关负责人回应称,泰华梧桐聚落花园属早期宝安中心区房地产项目,期间有涉及规划道路线位及规划指标的调整,因此对项目的开竣工时间进行过调整。目前项目已完工,后续涉及地产销售监督,将由住建部门负责。

  记者致电泰华地产了解项目开发缓慢的原因以及开盘时间,但电话一直无人接听。随后,记者联系到一位该公司内部行政人员,对方透露,写字楼部分已出租得差不多,住宅用于服务式公寓,只租不售。记者被告知会让运营的同事联系具体回复,但截至发稿前对方并无回复。

  根据国土资源部2012年修订《闲置土地处置办法》,开发商原因造成的闲置土地,未动工开发满一年的,按土地价款的20%征缴土地闲置费;未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权。宝安区规自局负责人表示,泰华梧桐聚落项目是否按照闲置土地进行处置,并不了解,但长期以来,一直督促该项目尽早开发建设。

  实际上,早在2013年,深圳就登上了广东省闲置土地的榜首,数量达到152宗,占到了全省范围的45%。《闲置土地处置办法》主要针对的是开发商闲置数年且延迟开工的囤地情况以及捂盘惜售行为,尤其是加大了土地供应后期批后监管的力度。

  2018年,深圳市规划和国土资源委员会深圳市规土委印发《深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)》,要求主体功能为住房类建设项目应在划拨决定书签发之日或出让合同签订之日起1年内开工建设,4年内竣工。

  IPG中国首席经济学家柏文喜表示,因为热点城市的存量宅地与空置房一样都具有较好的抗通胀性,为保值和抗通胀,开发商会持有宅地而不开发。他表示,如何寻找借口,通过一些合法的手段囤地不开发、不构成违约只是技术层面的问题。因此有开发商在热点城市囤地20余年不开发也未受到太严重的处罚,也就见怪不怪。

  昔日地王成“捂盘王”?

  实际上,拿地20年仍未入市的项目,泰华地产不止梧桐聚落一个。同样位于宝安中心区,距离泰华梧桐聚落约600米的泰华梧桐林居同样经历了漫长的开发建设。项目所处的A004-0072地块于2003年1月7日签订用地合同(深地合字[2002]4137号)。现场的工程概况牌显示,项目将于2024年底竣工。

  相比梧桐聚落,梧桐林居的体量更大。资料显示,项目总用地面积76548.1平方米,其中建设用地面积7.2万平方米,计容建筑面积为43万平方米,其中住宅38万平方米、商业3.6万平方米,容积率5.62,停车位3083个。

  该项目在2007年11月拿到建设用地规划许可证,但是直到2018年7月,深圳规划和国土资源委员会宝安管理局才披露宗地《建设用地规划许可证》的变更公示。公示显示,由于取得规划许可证后未签订补充合同,该证已自行失效,现用地单位来文申请按照原用地合同约定指标执行。

  泰华地产官网上的信息显示,从1996年首个项目泰华花园入市后,泰华地产一直保持着稳定的脚步,1996年至2008年间,最多时一年内推出两个新项目。不过入市步伐在2008年突然停滞,直到2013年才推出了梧桐岛项目。而在这之后,公司项目入市的时间轴上再无更新。

  公开资料显示,上世纪90年代末,泰华地产在深圳发展势头迅猛,尤其在宝安区,几乎所有对外公开出让的土地都有泰华的身影。据媒体记载,拍卖场上泰华惯用的“39号牌”一度成为业内关注热点。

  2001年12月,泰华地产再度举39号牌,分别以7.0亿元和7.55亿元的价格拍下深圳湾填海片区“T207-0035号”和“T207-0034号”两宗地块,土地面积近15万平方米。根据当时规划,这一片区规划建筑面积290万平方米,住宅建筑面积218万平方米,又因毗邻滨海红树林湿地和沙河高尔夫球场,是业内公认的地王。2002年,泰华掌舵人罗瑞希病逝,该地块被转卖给中信地产,命名为中信红树湾。

  官网显示,目前泰华地产已成功开发“泰华花园”“冠城世家”“君逸世家”“泰华阳光海”等十多个住宅社区,累计开发物业总建筑面积约两百多万平方米。2000~2002年泰华地产被深圳市人民政府评为纳税百强企业。

(文章来源:中国经营网)

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