本文作者:理财投资网

北京第二批供地遇冷:26宗地延期拍卖 房企拿地回归理性

理财投资网 2021-10-18 13:53

  一波三折后,北京第二批集中供地尘埃落定,17宗地块总成交额达513.45亿元。8月底挂出的43宗地块中,共26宗地块因无竞买者延长挂牌竞买时间至下批次供应;5宗地底价成交;11宗地通过现场竞价,其中2宗因转至竞高标环节目前结果未出;另有1宗平谷以招标形式提前成交。

  相对其他集中供地试点,北京二批次供地来得更晚一些,8月30日晚,供地名单及细则才挂出。除根据自然资源部的四点新要求,对单宗地溢价率等进行限制外,细则也迎来优化。如在附加条件上优化为固定配建面积,仅竞政府持有商品房份额和高标准,引入摇号机制等。

  有房企投拓人士对《中国经营报》记者表示,北京供地规则较晚对外公布,或主要因为政府在修改供地规则,调控房企利润空间。因此,上批次供地中房企直呼“算不过账”的场景并未再度上演。与此同时,记者了解到,不少非核心区位地块因为“算账算得好”,也在报价环节颇受房企青睐,与上批供地中不少郊区地块以底价出让形成鲜明反差。

  但即便如此,北京第二批集中供地也没能延续第一批的火热场景,仍有大批土地无竞拍者,现场竞价环节也有不少地块以较低溢价率成交。上述投拓人士表示,这或许是由于在严苛的政策环境下,房企几乎无钱拿地。

  利润空间释放

  北京第一批供地过后,坊间“弃地”“算不过账”的传闻甚嚣尘上。被传可能“弃地”的卓越单独拿下的金盏地块,随后也引入首开和旭辉合作开发。记者了解到,当时有深耕东四环的房企在竞高标准建设方案环节果断放弃王四营地块的报名,原因同样是“算不过账”。

  而在第二批供地规则修改后,本批次出让的不少非核心区位地块引来多家企业报名。现场房企投拓人士告诉记者,账好不好算,“报名房企数反映得很直观”。

  例如大兴黄村地块。该区域上个入市新盘为融创公园壹号,其拿地楼面价为2.07万元/平方米,商品房销售成交均价为3.63万元/平方米。而本次黄村地块起始楼面地价为2.8万元/平方米,销售指导价为5.9万元/平方米,两个地块皆无配建。粗略来看,其利润空间或得到更大释放。

  该地块现场竞价环节,报名者中海因已有斩获,在竞价和“现房销售”面积竞报中退出,仅剩中建一局和中铁置业+兴创联合体举牌不断,将价格竞至地价上限。随后中铁置业+兴创联合体以现房销售面积比例近44%的条件竞得该地块。

  除此之外,昌平六亭地块、房山拱辰地块、门头沟0605地块等也颇受房企追捧。昌平六亭地块甚至触发了摇号机制,这也是本次供地中唯一一次触发摇号机制。现场竞拍者需配戴手套、登记挑选号码球,再将号码球投入摇号桶内。不少竞拍者在号码桶前短暂踌躇才最终选定。最后,现场工作人员转动手柄,桶内黄球飞舞,颇像“双色球”开奖现场。运气最终站在触及地价上限的中铁置业一边,该地块以楼面价1.68万元/平方米的价格成交。

  存在明显区位优势的海淀区京昌路两地块则发挥稳定,分别有7家、5家竞报人。因地块溢价率仅为6%,报价开始后两宗地块皆迅速触及地价上限,随之开始竞报政府持有商品住宅产权份额,并最终皆由中海触及10%政府持有份额上限,转入高标准建设方案竞报环节。京昌路地块的竞拍也是本次现场竞价环节中最先开拍的两宗地块。北京第一批供地和第二批供地现场竞价环节,均把热门地块放置于竞拍前位,可“开门红”之后,接下来的地块表现却出乎在场房企人士预料。

  拿地后投拓人“一脸蒙”

  海淀地块因区位核心,几乎每每都是北京的土拍热门,上批供地中树村两地块也双双进入竞高标准建设方案环节。西北旺两地块紧接京昌路地块后出让,两地块却均未触及溢价率10%的地价上限,分别以45亿元、44.95亿元成交,溢价率分别为5.6%、6.3%。

  西北旺0004报价开始时,华润+首开、建工+金隅和中海一同将价格推至44亿余元。随后中海喊出45亿元,无人跟价,一锤落定。现场开始骚动,随后回到大厅的中海投拓也不由得对同伴惊讶感叹:“一脸蒙。”随后出让的0003地块在三声报价后,花落华润+首开联合体。落锤瞬间,全场响起掌声。

  记者就上述两地块成交结果询问在场房企投拓人士,对方表示:“结果是看拍卖场里的大佬如何抉择,我们也很惊讶。”据记者查询了解,西北旺区域上次有地块出让是在2020年1月,与本次出让的两地块同样无配建,楼面地价约为4.67万元/平方米。而本次出让的两地块楼面地价分别为5.2万元/平方米、5.38万元/平方米。这或许意味着,在经历过一批供地厮杀后,房企拿地也正逐渐回归理性。

  与上批次供地第一日的紧张景象相比,本次供地中现场的房企人员整理文件、盖章、拿地后的庆祝方式都更加气定神闲。有资深房企人士向举牌同事传授经验:坐在拍卖厅靠后的位置,看看其他企业的举牌情况。“收工。”随着西北旺地块一锤落定,现场有部分投拓人士决定先行离场。

  下午率先出让的丰台万泉寺和周庄子地块同样延续了冷静态势,前者以7.18%溢价率由首开+建工联合体斩获,距15%的地价上限溢价率还有一定距离。后者则由不断举牌最终遗憾未能拿下万泉寺地块的懋源斩获。

  值得一提的是,周庄子地块本有三家竞报者,中海、懋源、旭辉华润首开联合体,但开拍时联合体未进场,中海虽然进场,但也并未报价,最终该地块由懋源以43.34亿元取得,溢价率仅1.03%。

  记者了解到,本次供地中,首开与不同合作伙伴共同拿下海淀西北旺、丰台万泉寺和昌平北七家地块,成为本次供地中的大赢家。而中海和华润两家大央企报名地块数量较多,但在拿地上却较为谨慎。

  “保证金大户”中海在16宗未延期地块中,报名8宗,但在以底价取得石景山首钢829地块,较低溢价率拿下西北旺地块后,在下午的竞拍中拿地意愿并不强烈。而其参与竞拍的京昌路地块目前竞高标准建设方案结果未出,花落谁家还不确定。

  华润本次则多以联合体的形式参与竞拍,在与中铁联合以底价拿下大兴西红门地块、与首开联合拿下西北旺地块后,在下午单独竞拍的万泉寺地块上并未举牌,在周庄子地块上也选择放弃竞拍,并未进场。

  无钱拿地

  最后出让的房山拱辰地块和门头沟地块竞价过程都相对较长,最终前者由中建一局竞得,后者则由龙湖+北辰联合体竞得。相比第一批供地中碧桂园、旭辉、雅居乐接连报名,卓越最终成为最大黑马的“盛况”,本次供地中民企现身寥寥。旭辉随华润、首开一同退出周庄子地块的角逐;东亚新华虽在昌平六亭地块中频频举牌,但却没能在摇号环节胜出。至此,龙湖和懋源也成为北京第二批供地成交名单中仅存的民营房企。

  现场房企投拓人士对记者表示,项目利润空间不仅需要考虑楼面地价,还要记入配建等“隐形地价”,而记入配建后的利润空间,则由每家房企不同的“算账”方式和对成本的把控能力决定。而在财务成本这一科目上,央企、国企有较为明显的资金优势。

  除此之外,有未参与本次土拍的房企投拓人士对记者表示,本次供地遇冷的主要原因或许并非是利润难寻,而是在严格的政策管控下,房企借贷难,经营性现金流也受影响,房企本身没钱拿地。

  随着意在控制房企杠杆水平的“三条红线”配套政策的落地,房企的拿地销售比被控制在40%,即拿地支出金额不得超过合同销售额的40%。中指研究院数据显示,往年楼市是“金九银十”,而今年9月,一线城市成交整体环比下降23.49%,同比降幅则为39.1%,其中北京降幅达32.3%。今年国庆节期间,重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%,市场情绪延续9月观望态势。

  在这样的大背景下,企业拿地支出额度也将随之进一步降低。上述投拓人士同时提及,销售额并不意味着回款额,在限贷政策的作用下,不少城市放贷周期大幅拉长。对于房企来说,与购房者的合同已经签订,金额已经计入合同销售额,但却并未回款,而拿地现金流实际来自回款。回款额的紧张,或也将成为限制房企拿地的另一“紧箍”。

(文章来源:中国经营网)

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