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首批公募REITS年报解析:不确定性环境与确定性溢价

理财投资网 2022-04-17 13:12

  根据首批基础设施公募REITs项目2021年年报的财务数据来看,首批公募REITs整体运营情况较为稳定。分资产类型看,园区基础设施类的三只REITs中,东吴苏州产业园REIT在2021年的营业总收入、利润总额和净利润均高于其它两只同类型REITs,分别为14,758.8万元、3,314.4万元和3,286.6万元。交通基础设施类的两只REITs中,平安广州广河REIT在2021年的营业总收入、利润总额和净利润整体高于浙商沪杭甬REIT,分别为43,418.5万元、11,957.5万元和13,008.6万元。仓储物流类的两只REITs中,中金普洛斯REIT在2021年的营业总收入约为20,921.8万元,是红土创新盐田REIT的3倍以上,而由于其管理人报酬是首批所有REITs中最高的,最终中金普洛斯REIT的利润总额与净利润均低于红土创新盐田REIT的2,221.3万元利润总额与2,182.3万元净利润。生态环保类的两只REITs中,中航首钢生物质REIT在2021年获得23,564.8万元营业总收入,高于富国首创水务REIT,而其利润总额和净利润分别为-2,414.7万元与-2,192.2万元,远低于富国首创水务REIT的3,869.3万元与3,599.5万元。

  整体来看,公募REITs项目公司2021年盈利情况较2020年有所下滑,主要系受成本端较收入端增速更快的影响。分资产类型看,1)仓储物流类两只REITs中,红土创新盐田REIT的运营情况表现优秀,2021年营业总收入、利润总额和净利润较2020年均实现环比上升;2)园区基础设施类REITs2021年盈利情况略显疲软,博时招商蛇口REIT表现和华安张江光大园REIT的业绩表现较为孱弱;3)交通基础设施类两只REITs2021年营业总收入较上期增加较多,但利润端分化较大。平安广州广河REIT与浙商沪杭甬REIT在2021年营业总收入分别环比上升41.0%与45.0%,收入端取得了显著的增长;4)生态环保类两只REITs中富国首创水务REIT业绩向好,利润端表现强于中航首钢生物质REIT。

  分析对比首批公募REITs年报与招募说明书中经调整的2021年预测可供分配金额,整体来看,2021年运营表现符合预期值,生态环保类项目表现较优。1)园区基础设施类三只REITs中,博时招商蛇口REIT实际可供分配金额超出招募说明书预期值最多,增幅达到15.1%;2)交通基础设施类两只REITs报告期内可分配金额均超招募说明书中预期值,其中浙商沪杭甬REIT21年实际可供分配金额大幅超过招募预测值71.7个百分点;3)仓储物流类两只REITs2021年运营表现均优于招募说明书预期值,运营情况良好。其中,红土创新盐田REIT2021年全年实现可供分配金额为4731万元,超过招募说明书全年预测调整值8.5%;4)生态环保类两只REITs经调整后的可供分配金额全都大幅超过招募说明书预期值,首钢绿能超过预期值53.4%,富国首创水务REIT超过预期值64.4%。

  公募REITs依靠应收应付项目的调整保证了可供分配现金流的正向增长。由于公募REITs的特殊性,我们在《SWOT、规则与定价:REITs投资指南》曾指出,公募REITs报表的可供分配现金流较之净利润更有参考意义,对于此批REITs年报,我们在拆分可供分配现金流后发现大部分公募REITs在净利润环比减少的情况下对非经营性现金流项目大幅调增,保障可供分配现金流可以完成预期目标。

  风险提示:REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性;募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况;募集发行进度不及预期。

(文章来源:德邦证券)

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